相続税対策に有効な土地の活用法と節税の仕組みとは？

まずは、そもそも相続税はどのように決まるのでしょうか。

相続税額を算出する際には、下記の計算式を使用します。

課税遺産総額＝遺産総額（不動産評価額や現預金などすべての遺産）－基礎控除

相続税＝課税遺産総額×相続税率－控除額

上記の計算式を見てわかるとおり、相続税額を抑えるためには、「いかに遺産総額を減らすか」を考える必要があります。つまり、相続されるのが土地の場合は、「土地の評価額を下げる対策」が必要になり、なかでも賃貸マンション・アパートを建設すると大幅な節税対策になるのです。

本記事をご覧になっている方の中には、賃貸マンションやアパートを建設することで節税に繋がる、という話を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

土地は何も立っていない状態だと「更地」として扱われますが、賃貸マンション・アパートを建設して第三者に貸し出すことにより、用途は「貸家建付地」に変わります。第三者に貸し出す建物が建っている土地は、たとえ売却しようとした場合でも、買い手にとっては使い勝手が悪いため評価が低くなります。そのため、相続税の計算においても、更地の場合と比較して税額が低くなるということです。

賃貸マンション・アパートが建っていることで、土地の評価額は1～2割、建物の評価額は3割程度減額されます。

土地活用のためにマンションやアパートを建てる場合、住宅ローンで借入を行うことで、さらに相続税を減額できる可能性があります。

借入金によってマンションやアパートを建築すると、資産が「現金」から「建物」に変わります。建物は「建てるのにかかった費用」ではなく、建物本来の評価額よりも低い「固定資産評価額」によって評価されるようになります。つまり、借り入れを行って賃貸物件を建てることで、元々持っていた現金よりも低い評価額で相続税の計算が行われることになり、節税に繋がるというわけです。

賃貸マンションやアパートを建設することで、土地の評価額を下げて相続税額を抑えることが可能です。しかし、賃貸物件は建てて終わりではなく、建てた後の入居者募集や建物の管理など、日常的な業務が発生するのに加え、相続人様がかえって苦労してしまわないように、賃貸経営の土台を作っておくことが大切です。

確実な相続税対策と、安定した賃貸経営を実現するためにも、早め早めに行動することが重要です。